Se você já resolveu a dor de cabeça do IPTU retroativo depois de regularizar seu imóvel em São Paulo, cuidado: a Prefeitura tem usado o mesmo valor venal revisado para abrir uma segunda frente de cobrança, agora sobre o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis). Quem comprou, herdou ou transferiu o imóvel em algum momento próximo à regularização pode ser notificado para pagar a diferença entre o ITBI recolhido na época e o valor que a Prefeitura entende devido hoje, com juros e multa. Entenda por que isso acontece e o que pode ser contestado.
Como a regularização vira gatilho também para o ITBI
O ITBI incide sobre o valor da transação (ou o valor venal de referência, se maior) no momento da transmissão do imóvel — compra e venda, doação ou integralização em pessoa jurídica. Quando o imóvel passa por regularização de construção ou adesão a programas de anistia, a Prefeitura revê o valor venal cadastral. Se essa revisão retroage a uma data anterior a uma transmissão já ocorrida, o Fisco municipal pode entender que o ITBI daquela operação foi recolhido a menor — e notificar o contribuinte (ou o antigo proprietário) para complementar a diferença.
O fato gerador é a transmissão, não a regularização posterior
Aqui está o ponto central da defesa: o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade, e o imposto deve ser calculado com base no valor do imóvel na data daquela transmissão — não com base em um valor venal apurado anos depois, em razão de uma regularização de construção que sequer existia (ou não estava formalizada) no momento da transação. Usar retroativamente um valor venal revisado para recalcular um fato gerador já consumado no passado contraria a lógica do próprio tributo e tem sido questionado pelas Câmaras de Direito Público do TJSP em casos de cobrança tributária municipal fundada em revisão posterior de base de cálculo.
Decadência: o prazo que também protege o ITBI
Assim como no IPTU, o Fisco tem um prazo para constituir o crédito tributário do ITBI complementar. O art. 173 do Código Tributário Nacional estabelece o prazo decadencial de 5 anos, contado, em regra, do primeiro dia do exercício seguinte àquele em que o lançamento poderia ter sido efetuado. Se a transmissão ocorreu há muitos anos e a Prefeitura só notificou a complementação depois da regularização recente, é possível que o direito de lançar a diferença já tenha decaído — o que pode esvaziar total ou parcialmente a cobrança.
Quem responde: comprador, vendedor ou o imóvel?
Outro ponto de atenção é a legitimidade passiva. O ITBI é devido por quem adquire o imóvel, normalmente o comprador ou donatário, salvo disposição contratual em contrário. Se o imóvel já foi revendido depois da transmissão original, é preciso avaliar com cuidado quem a Prefeitura está cobrando e se essa cobrança recai sobre a parte correta — inclusive em casos de imóvel herdado, onde a responsabilidade pode envolver o espólio, conforme o art. 131 do CTN.
Risco prático: inscrição em Dívida Ativa e bloqueio de novos registros
Se o ITBI complementar não for pago nem contestado, o débito segue o mesmo rito do IPTU retroativo: inscrição em Dívida Ativa, emissão de CDA e possível execução fiscal. Além disso, pendências de ITBI podem travar o registro de novas transmissões do mesmo imóvel no cartório, complicando uma venda futura. Quanto mais cedo a cobrança for analisada, maior a margem para contestar antes que o débito avance para as fases mais custosas.
O que fazer diante de uma cobrança complementar de ITBI
- Reúna a documentação da transmissão original: escritura ou contrato, guia de ITBI recolhida à época e valor venal vigente naquela data — são a base para comparar com o valor agora exigido.
- Verifique a data-base usada pela Prefeitura: confirme se o cálculo complementar usa o valor venal da data da transmissão ou, indevidamente, um valor venal apurado após a regularização posterior.
- Avalie decadência e legitimidade passiva: confira se o prazo de 5 anos do art. 173 do CTN já passou e se a cobrança está direcionada à pessoa correta antes de qualquer pagamento ou parcelamento.
Não trate como uma simples "atualização" de imposto
É tentador encarar essa cobrança complementar como um mero ajuste administrativo, mas o valor pode ser expressivo — especialmente quando somado a juros e multa acumulados por anos. Antes de aceitar o cálculo da Prefeitura como correto, vale uma análise técnica da data-base do ITBI, do prazo decadencial e da real base de cálculo aplicável à transmissão.
Para entender a origem dessas cobranças relacionadas à regularização, veja também a cilada da anistia e o IPTU retroativo em São Paulo e a página dedicada a defesa contra IPTU retroativo. O Código Tributário Nacional completo pode ser consultado no site do Planalto.
👉 Fale agora pelo WhatsApp — análise da sua cobrança em menos de 24 horas
Tem dúvidas sobre este tema? Fale diretamente com o advogado.
Consulta pelo WhatsApp