IPTU retroativo em imóvel de usucapião em São Paulo: o posseiro tem que pagar?

Por que a Prefeitura cobra IPTU de quem ainda não tem escritura

O IPTU não depende apenas da propriedade registrada em cartório. O Código Tributário Nacional define, no art. 32, que o fato gerador do imposto é a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel urbano. E o art. 34 diz que o contribuinte é o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título.

Na prática, os tribunais leem essa regra de forma específica: é contribuinte o possuidor que ocupa o imóvel com ânimo de dono, que é exatamente a posse exigida para a usucapião. Quem ocupa por contrato (inquilino, comodatário, caseiro) não é contribuinte. Já o posseiro que age como proprietário, reforma, mora, cuida e pretende usucapir, pode figurar como devedor do imposto, ao lado do proprietário que ainda consta na matrícula. O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento consolidado de que, nesses casos, a Prefeitura pode em regra escolher cobrar de um ou de outro.

Quais anos o posseiro pode ter que pagar

Esse é o ponto que mais gera cobrança indevida. Se o fundamento da cobrança é a posse, o posseiro só pode ser considerado contribuinte pelos exercícios em que ele exercia a posse com ânimo de dono. Anos anteriores ao início da sua ocupação dizem respeito a outro contribuinte, normalmente o proprietário registral ou quem ocupava antes.

E aqui entra uma particularidade da usucapião. Ela é considerada pela doutrina e pela jurisprudência uma forma originária de aquisição da propriedade: o usucapiente não recebe o imóvel das mãos do antigo dono, ele adquire um direito novo, reconhecido pela sentença (art. 1.238 e seguintes do Código Civil). Por isso há fundamento para sustentar que a regra do art. 130 do CTN, que transfere ao adquirente os débitos anteriores do imóvel, não se aplica automaticamente a quem usucapiu em relação a períodos anteriores à sua posse. O tema não é pacífico e depende das circunstâncias do caso, mas é um argumento sério que precisa ser avaliado antes de qualquer pagamento.

Em resumo, a cobrança que chega ao posseiro costuma misturar três blocos diferentes: anos em que ele já era possuidor (em regra exigíveis, salvo decadência ou prescrição), anos anteriores à posse (discutíveis) e anos que simplesmente já passaram do prazo legal (indevidos para qualquer um).

O limite de 5 anos vale também para o posseiro

Mesmo nos anos em que você era possuidor, a Prefeitura não pode voltar indefinidamente no tempo. Quando o IPTU é lançado de forma retroativa, o que acontece com frequência depois de uma revisão cadastral, de uma regularização de construção ou da atualização do nome do responsável no cadastro, vale a regra da decadência do art. 173, I, do CTN: o Município tem cinco anos, contados do primeiro dia do exercício seguinte, para constituir o crédito. Passado esse prazo, o imposto daquele ano se extingue (art. 156, V).

Se o débito já estava lançado e inscrito há muito tempo, a análise passa a ser de prescrição (art. 174 do CTN): cinco anos contados da constituição definitiva do crédito para a Prefeitura cobrar judicialmente. Execuções fiscais antigas, propostas contra o proprietário registral e paradas por anos, muitas vezes estão prescritas.

Também vale lembrar que, nos casos em que a Prefeitura já executou o antigo proprietário, a jurisprudência não permite simplesmente trocar o executado no meio do processo. A Súmula 392 do STJ proíbe a substituição da certidão de dívida ativa para modificar o sujeito passivo da execução. Se a Prefeitura quiser cobrar do posseiro, precisa observar os prazos e o devido processo em relação a ele.

O risco de ignorar a cobrança durante a usucapião

É comum o posseiro pensar que, como o imóvel ainda não é formalmente dele, a dívida não vai atingi-lo. Esse raciocínio é perigoso. O débito de IPTU fica vinculado ao imóvel (ao número de contribuinte, o SQL) e aparece nas certidões fiscais. Depois de concluída a usucapião, quando você quiser vender, financiar ou dar o imóvel em garantia, a pendência vai surgir e travar o negócio.

Além disso, se a cobrança for feita em seu nome e não for contestada, o crédito pode ser inscrito em Dívida Ativa, com acréscimo de encargos, protesto do título e, mais adiante, execução fiscal com risco de bloqueio de conta pelo SISBAJUD e penhora. E há um cuidado adicional: aderir a um parcelamento sem análise prévia pode significar confessar exercícios que já estavam decaídos ou que eram de responsabilidade do antigo dono.

Por outro lado, pagar o IPTU dos anos em que você efetivamente ocupava o imóvel pode ser útil na própria usucapião: carnês e comprovantes em seu nome são uma das provas mais usadas para demonstrar a posse com ânimo de dono e o tempo de ocupação. Por isso a estratégia precisa ser pensada em conjunto, e não de forma isolada.

Como a cobrança pode ser anulada ou reduzida

A defesa contra o IPTU retroativo em usucapião costuma se apoiar em quatro frentes, conforme o caso:

• Decadência: exercícios lançados mais de cinco anos depois do prazo do art. 173, I, do CTN são indevidos, independentemente de quem seja o contribuinte.
• Período anterior à posse: anos em que você ainda não ocupava o imóvel não podem ser atribuídos a você com base na posse, e a natureza originária da usucapião reforça esse argumento.
• Notificação válida: o lançamento retroativo precisa ser regularmente notificado ao contribuinte. A Súmula 397 do STJ admite a notificação pelo carnê, mas lançamentos feitos em nome de terceiros ou enviados a endereço que não é o seu podem ser questionados.
• Prescrição de débitos antigos: dívidas já inscritas e paradas há mais de cinco anos podem estar extintas pelo art. 174 do CTN.

Se a cobrança nasceu de uma regularização ou da anistia, vale ler também como a anistia pode disparar o IPTU retroativo em São Paulo e o guia completo sobre IPTU retroativo, que explica os limites gerais da cobrança.

O que fazer ao receber o IPTU retroativo em usucapião

1. Reúna os documentos da posse e da cobrança. Separe a notificação da Prefeitura, os carnês antigos, contas de consumo, contrato de compra informal (se houver), fotos e documentos que mostrem desde quando você ocupa o imóvel. Eles definem quais anos podem ser atribuídos a você.
2. Separe os exercícios cobrados em blocos. Identifique quais anos são anteriores à sua posse, quais já passaram do prazo de cinco anos e quais correspondem de fato ao período em que você ocupava o imóvel. Só este último bloco, e dentro do prazo, tende a ser exigível.
3. Apresente defesa antes de pagar ou parcelar. A impugnação administrativa suspende a exigibilidade do crédito enquanto é analisada (art. 151, III, do CTN). Se necessário, a discussão pode seguir no Judiciário, com pedido de tutela para impedir a inscrição em Dívida Ativa ou suspender a execução.

Cada caso de usucapião tem uma história própria de posse, e é essa história que define o quanto da cobrança é devido. Uma análise feita com os documentos em mãos costuma revelar exercícios que podem ser anulados.

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