Anistia de imóveis em SP prorrogada até 30 de novembro de 2026

O que o decreto diz, exatamente

O texto é curto e tem um artigo só de conteúdo. O Decreto nº 65.481/2026 determina, no art. 1º, que o prazo previsto no art. 33 do Decreto nº 59.164, de 27 de dezembro de 2019, fica prorrogado até 30 de novembro de 2026. O Decreto nº 59.164/2019 é o regulamento da Lei nº 17.202/2019, que trata da regularização de edificações.

Ou seja: não houve mudança nas regras do programa, nem no universo de imóveis que ele alcança. Mudou apenas a data-limite para protocolar o pedido.

Quem pode usar o programa

O art. 1º da Lei nº 17.202/2019 alcança uma ou mais edificações no mesmo lote concluídas até 31 de julho de 2014, independentemente das infrações à legislação edilícia e de parcelamento, uso e ocupação do solo, desde que tenham condições de higiene, segurança de uso, acessibilidade, estabilidade, habitabilidade e salubridade. A própria lei define, no § 1º, o que conta como edificação concluída: aquela cuja área a regularizar já estava com as paredes erguidas e a cobertura executada naquela data.

A lei também lista situações que não podem ser regularizadas e outras que dependem de anuência prévia de órgão competente — imóveis tombados ou em área envoltória, em área de proteção de mananciais, entre outras. Vale conferir o enquadramento antes de contar com o programa.

O relógio que o decreto não prorrogou

Aqui está o ponto que quase não aparece nas divulgações do prazo. O decreto trata do tempo que você tem para protocolar. Ele não diz nada sobre o tempo que o município tem para cobrar imposto de anos anteriores.

Esse segundo prazo é o do art. 173 do Código Tributário Nacional: cinco anos para a Fazenda constituir o crédito tributário. Ele corre sozinho, esteja o contribuinte dentro ou fora do programa. Lançamentos que alcançam exercícios anteriores a essa janela são, em regra, atingidos pela decadência.

São, portanto, duas contagens distintas — e confundi-las é caro. Uma diz até quando dá para aderir. A outra diz até onde a cobrança pode chegar para trás.

Por que mais três meses de anistia significam mais IPTU retroativo depois

O pedido de regularização não é só um requerimento administrativo: ele informa ao município a área construída real do imóvel, quase sempre maior do que a que constava no cadastro. Esse número novo passa a valer para tudo — inclusive para o cálculo do IPTU.

O que se tem visto na prática é a Prefeitura usar esse mesmo dado para recalcular e lançar IPTU de exercícios anteriores, contra quem se movimentou justamente para ficar em dia. É o efeito que já tratamos no artigo sobre a cilada da anistia: o ato que pede o perdão é o mesmo que expõe a base de cálculo.

Se o prazo foi esticado até 30 de novembro, é razoável esperar uma nova leva de protocolos até lá — e, na sequência, uma nova leva de cobranças retroativas. Quem protocolar agora provavelmente receberá a conta em 2027.

O que fazer antes de protocolar

Nada disso é argumento para não regularizar. A regularização resolve problemas concretos e frequentemente inadiáveis: venda, financiamento, inventário, averbação na matrícula. O ponto é a ordem das coisas.

Quatro verificações mudam o resultado:

1. Qual área será declarada. A diferença entre o cadastro e o que existe de fato define o tamanho da conta. Esse número precisa estar medido, não estimado.

2. Quais exercícios ainda estão expostos. Nem todo ano anterior pode ser cobrado. Saber quais ainda estão dentro da janela de cinco anos e quais já saíram muda a conversa inteira.

3. O que o programa de fato perdoa. A letra miúda varia entre as versões. Há condições que exigem abrir mão de discutir a cobrança depois — e isso se lê antes da assinatura.

4. Se já existe cobrança em curso. Se o município já lançou algo sobre o imóvel, o cenário é outro, e protocolar sem saber disso pode fechar portas que ainda estavam abertas.

Reunimos esse roteiro, com o que cada etapa significa na prática, na página sobre anistia e regularização de imóveis em São Paulo. Para quem já protocolou e recebeu a cobrança, o caminho é outro: veja a página sobre defesa contra IPTU retroativo.

Se a cobrança já chegou

Recebida a cobrança retroativa, a recomendação prática é não pagar nem parcelar antes de examinar o lançamento. Todo parcelamento é tratado como reconhecimento do débito e interrompe a prescrição, reiniciando a contagem do zero (art. 174, parágrafo único, IV, do CTN). Nos programas de parcelamento incentivado, a adesão costuma ir além e exigir desistência de discussões e renúncia ao direito sobre o qual se funda a discussão — o que pode alcançar até exercícios que talvez nem pudessem ser cobrados.

O que se examina, caso a caso: quais exercícios foram alcançados, se a notificação do lançamento foi válida, qual critério foi usado no cálculo e o que exatamente o programa previa.

Perguntas frequentes

Até quando vai o prazo da anistia de imóveis em São Paulo?

Até 30 de novembro de 2026, por força do Decreto nº 65.481, de 28 de agosto de 2026, que prorrogou o prazo do art. 33 do Decreto nº 59.164/2019. O prazo anterior terminava em 30 de agosto de 2026. O programa já foi prorrogado outras vezes, e convém confirmar a data em vigor antes de contar com ela.

Quais imóveis podem ser regularizados?

Edificações no mesmo lote concluídas até 31 de julho de 2014, com paredes erguidas e cobertura executada naquela data, que atendam às condições de higiene, segurança de uso, acessibilidade, estabilidade, habitabilidade e salubridade previstas na Lei nº 17.202/2019, observados os impedimentos e as anuências que a própria lei estabelece.

A prorrogação também prorroga o prazo do IPTU?

Não. O decreto trata do prazo para protocolar o pedido de regularização. O prazo para o município constituir crédito tributário de exercícios anteriores é o do art. 173 do CTN — cinco anos — e corre independentemente do programa.

Regularizar pode gerar cobrança de IPTU de anos anteriores?

Pode. O pedido informa a área construída real, e esse dado tem sido usado para recalcular e lançar IPTU de exercícios anteriores. A legalidade desse lançamento depende, entre outros fatores, do respeito ao prazo de decadência e da vedação à revisão por mudança de critério jurídico (art. 146 do CTN).

Avaliação do seu caso

O escritório Silva Araújo Advocacia atua em Direito Tributário, com foco em IPTU, anistia e defesa contra cobranças retroativas da Prefeitura de São Paulo. Antes do protocolo, avaliamos o que a declaração de área pode expor; depois dele, examinamos exercício por exercício o que se sustenta na cobrança recebida.

Conteúdo informativo. Cada imóvel tem uma situação própria e nenhum resultado é prometido — a análise do caso concreto é o que define o caminho.